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【联通公司起诉请求】1、解除联通公司与东佑公司签订的《拆迁补偿协议》；2、判令东佑公司赔偿因违反《拆迁补偿协议》约定给联通公司造成的损失4400万元（最终以实际评估价为准）；3、判令晟邦公司对东佑公司的上述赔偿责任承担连带保证责任。

【《拆迁补偿协议》约定】

第五条保证条款规定：为保证甲方利益，乙方承诺请晟邦公司为本拆迁补偿协议约定之1200万元的拆迁补偿金的支付提供连带责任保证担保。保证担保协议书须在本协议签章当日，由甲方与晟邦公司签署，该保证担保协议书的签署，构成本拆迁补偿协议的生效要件之一。

第九条协议生效规定：本协议自双方签章之日起成立，并于第十一条约定的条件满足时生效。第十一条其他约定条款规定：本协议在满足：(1)第五条约定的保证担保协议书签字生效；(2)乙方取得个旧市政府城建部门颁发的《拆迁许可证》、《拆迁公告》后发生法律效力。

【一审法院认为】关于拆迁补偿协议的效力及应否解除的问题。

虽然联通公司与东佑公司签订的《拆迁补偿协议》第十一条约定“本协议满足：(1)第五条约定的保证担保协议书签字生效；(2)乙方取得个旧市政府城建部门颁发的《拆迁许可证》、《拆迁公告》后发生法律效力”，但鉴于本案联通公司与东佑公司签订《拆迁补偿协议》后的履行过程中，东佑公司接管联通公司的房屋后，在未取得主管部门颁发的《房屋拆迁许可证》和《房屋拆迁公告》的情况下，擅自拆除了联通公司的房屋，以致现在无法再取得《房屋拆迁许可证》和《房屋拆迁公告》，造成此现状的责任在东佑公司，并且合同不能履行的根本原因是东佑公司与个旧市三家寨村部分村民就房屋拆迁未能达成协议，导致东佑公司对联通公司地块开发的建设项目一直处于未动工状态，并非因为未取得主管部门颁发的《房屋拆迁许可证》和《房屋拆迁公告》。因此，该《拆迁补偿协议》应视为有效合同。造成《拆迁补偿协议》不能履行，东佑公司负有完全责任。现联通公司请求解除与东佑公司签订的《拆迁补偿协议》，东佑公司也同意解除，对该请求予以支持。

【二审法院认为】

东佑公司与联通公司签订的《拆迁补偿协议》约定“东佑公司取得个旧市政府城建部门颁发的《拆迁许可证》、《拆迁公告》后发生法律效力”。该合同附生效条件，待生效条件成就后，合同才能发生效力。虽然东佑公司在双方签订《拆迁补偿协议》之前，曾经取得主管部门颁发的《拆迁许可证》，但在《拆迁许可证》有效期届满后，东佑公司未再重新办理《拆迁许可证》并取得《拆迁公告》即拆除了联通公司的房屋，联通公司对此未提出异议，应视为双方以事实行为变更了《拆迁补偿协议》关于生效条件的约定，《拆迁补偿协议》已实际生效，东佑公司主张《拆迁补偿协议》附生效条件，现生效条件无法成就，《拆迁补偿协议》成立但没有生效的理由不能成立，一审判决认定双方签订的《拆迁补偿协议》有效并无不当。

【再审法院认为】《拆迁补偿协议》是否已经生效的问题。

根据《拆迁补偿协议》第一条、第二条、第六条约定，东佑公司的主要合同义务是对联通公司的房屋进行拆迁并进行产权置换和货币补偿；联通公司的主要合同义务为腾空房屋、交付相关证件并协助办理土地使用权过户手续。根据已经查明的事实以及2012年11月15日《调查笔录》记载，《拆迁补偿协议》签订后，联通公司已将协议项下房屋交付，后房屋被拆除，土地使用权过户手续已经办理完毕，即联通公司已经履行了主要合同义务，东佑公司对此亦予以认可。东佑公司主张双方实际履行的为《联通公寓不动产出让协议》，但2009年7月1日东佑公司向联通公司出具的《承诺书》明确记载“一切法律效力按2009年7月10日双方签订的《拆迁补偿协议》执行”，即双方实际履行的为《拆迁补偿协议》。故虽然《拆迁补偿协议》约定了生效条件，但在该生效条件未成就的情形下，一方已经履行了主要合同义务，对方也认可并接受，应认为双方已经去除了所附的生效条件，《拆迁补偿协议》已经生效。

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中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2015）民提字第162号

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：中国联合网络通信有限公司红河哈尼族彝族自治州分公司。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：红河东佑房地产开发有限公司。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：云南晟邦融资担保有限公司。

再审申请人中国联合网络通信有限公司红河哈尼族彝族自治州分公司（以下简称联通公司）因与被申请人红河东佑房地产开发有限公司（以下简称东佑公司）、云南晟邦融资担保有限公司（以下简称晟邦公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服云南省高级人民法院(2014)云高民一终字第10号民事判决，向本院申请再审。 本院于2015年5月21日作出（2014）民申字第1963号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。联通公司的委托诉讼代理人田阳、农琳，东佑公司的委托诉讼代理人王桂英、孟丽娜，晟邦公司的委托诉讼代理人李仕勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

东佑公司答辩称，同意二审判决，请求驳回联通公司的再审申请。1、联通公司在合同期内，解除了双方签订的《拆迁补偿协议》，东佑公司不承担违约责任。联通公司选择了期限到来之前解除合同，无法获得合同的履行利益，是联通公司意思自治的结果。2、合同解除后的赔偿，应该适用《合同法》第九十七条规定，合同解除后，应该赔偿的是对方的实际损失，不包括可得利益。联通公司的实际损失是被拆除的房屋。3、《拆迁补偿协议》因东佑公司未取得拆迁许可证和拆迁公告而未生效，《联通公寓不动产出让协议》已生效并履行，联通公司以不动产出让的方式将案涉土地使用权过户给了东佑公司，东佑公司取得联通公司所使用的土地及房屋的全部对价为1205.88万元。虽然双方于2009年7月11日签订过《承诺书》，确认《联通公寓不动产出让协议》与《拆迁补偿协议》不一致的条款以后者为准，但在《拆迁补偿协议》未生效的情形下，双方实际履行的是《联通公寓不动产出让协议》。案涉房屋是被联通公司自行拆除，2009年9月9日联通公司出具的《委托书》可以证明。联通公司自行拆除导致东佑公司无法整体办理拆迁许可证，从而导致案涉项目无法开工建设。《拆迁补偿协议》约定的交房时间是自取得拆迁许可证开始，起算条件未成就，履行期限未开始，房屋最终能够建成交付，合同目的最终可以实现，东佑公司不存在预期违约和实际违约行为，《拆迁补偿协议》为协议解除。4、《拆迁补偿协议》第七条第一款关于违约金以及1200万元拆迁补偿金的约定是结算和清理条款，《拆迁补偿协议》解除后，该条款对双方仍有约束力。《拆迁补偿协议》第三条第四款表明，双方在签订合同时，能预见到的联通公司的损失仅是1200万元，故即使东佑公司实际违约，赔偿损失也不能超出1200万元。东佑公司同意按照1890万元支付，是希望能早日结案。

晟邦公司答辩称，二审判决认定损失赔偿标准适用法律正确，联通公司解除合同是其意思自治的具体体现，本身就是对守约方的一种保护，也是对违约方的制裁。根据《合同法》第九十七条的规定，二审法院按照恢复原状的原则，判令东佑公司按照14号鉴定报告赔偿，是完全符合法律规定的。请求驳回联通公司的再审申请。

联通公司向云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（以下简称一审法院）起诉，请求：1、解除联通公司与东佑公司签订的《拆迁补偿协议》；2、判令东佑公司赔偿因违反《拆迁补偿协议》约定给联通公司造成的损失4400万元（最终以实际评估价为准）；3、判令晟邦公司对东佑公司的上述赔偿责任承担连带保证责任；4、本案诉讼费及联通公司为实现债权的费用以及律师代理费（按生效法律文书确定金额的2.5%计收，已付人民币20万元）等由东佑公司、晟邦公司共同承担。

二审法院认为，东佑公司未按协议约定在取得《拆迁许可证》后实施拆迁，其行为应属擅自拆迁，东佑公司提出的异议及晟邦公司提出的异议不能成立。晟邦公司提出的异议，有东佑公司向政府部门反映的相关材料等证据证实，其异议不能成立。联通公司提出的异议，是其分析及理解，其异议不能成立。其余的法律事实，二审法院予以确认。

二审法院认为，本案争议焦点问题为：一、《拆迁补偿协议》的效力；二、联通公司的损失如何确定；三、晟邦公司应否承担担保责任及担保范围。一、关于《拆迁补偿协议》的效力问题。

二审法院认为，东佑公司与联通公司签订的《拆迁补偿协议》约定“东佑公司取得个旧市政府城建部门颁发的《拆迁许可证》、《拆迁公告》后发生法律效力”。该合同附生效条件，待生效条件成就后，合同才能发生效力。虽然东佑公司在双方签订《拆迁补偿协议》之前，曾经取得主管部门颁发的《拆迁许可证》，但在《拆迁许可证》有效期届满后，东佑公司未再重新办理《拆迁许可证》并取得《拆迁公告》即拆除了联通公司的房屋，联通公司对此未提出异议，应视为双方以事实行为变更了《拆迁补偿协议》关于生效条件的约定，《拆迁补偿协议》已实际生效，东佑公司主张《拆迁补偿协议》附生效条件，现生效条件无法成就，《拆迁补偿协议》成立但没有生效的理由不能成立，一审判决认定双方签订的《拆迁补偿协议》有效并无不当。

二、关于联通公司的损失如何确定的问题。

本院对一审、二审查明的其他事实予以确认。

本院再审认为，根据当事人的再审请求和诉辩情况，本案再审的争议焦点为：一、《拆迁补偿协议》是否已经生效；二、东佑公司是否存在违约行为；三、东佑公司应向联通公司赔偿的损失数额如何确定。

关于焦点一，《拆迁补偿协议》是否已经生效的问题。根据《拆迁补偿协议》第一条、第二条、第六条约定，东佑公司的主要合同义务是对联通公司的房屋进行拆迁并进行产权置换和货币补偿；联通公司的主要合同义务为腾空房屋、交付相关证件并协助办理土地使用权过户手续。根据已经查明的事实以及2012年11月15日《调查笔录》记载，《拆迁补偿协议》签订后，联通公司已将协议项下房屋交付，后房屋被拆除，土地使用权过户手续已经办理完毕，即联通公司已经履行了主要合同义务，东佑公司对此亦予以认可。东佑公司主张双方实际履行的为《联通公寓不动产出让协议》，但2009年7月1日东佑公司向联通公司出具的《承诺书》明确记载“一切法律效力按2009年7月10日双方签订的《拆迁补偿协议》执行”，即双方实际履行的为《拆迁补偿协议》。故虽然《拆迁补偿协议》约定了生效条件，但在该生效条件未成就的情形下，一方已经履行了主要合同义务，对方也认可并接受，应认为双方已经去除了所附的生效条件，《拆迁补偿协议》已经生效。

关于焦点二，东佑公司是否存在违约行为的问题。根据《拆迁补偿协议》第六条第4项约定，东佑公司向联通公司交付产权置换房屋的时间为其取得施工许可证后30个月内，但不得迟于2012年7月30日。即东佑公司交付房屋的时间要同时满足两个标准：取得施工许可证后30个月内并且应在2012年7月30日之前。虽然联通公司向一审法院提起本案诉讼时，尚未至2012年7月30日，但在诉讼过程中，根据已经查明的事实以及东佑公司自己提交的证据记载，在2012年7月30日之后，东佑公司才和三家寨部分村民签订了安置补偿协议，在2013年才取得建筑工程施工许可证，其在2012年9月29日的《关于解决被拆迁户返还房源解冻的协商函》中也认可未能按期向联通公司交付房屋，以上均可证明东佑公司未能在2012年7月30日之前交付产权置换房屋，构成违约。

关于焦点三，东佑公司应向联通公司进行赔偿的损失数额如何确定的问题。

一、维持云南省高级人民法院(2014)云高民一终字第10号民事判决第四项及云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院(2012)红中民二初字第84号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；

二、撤销云南省高级人民法院(2014)云高民一终字第10号民事判决第一项、第二项、第三项及云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院(2012)红中民二初字第84号民事判决第四项、第六项；

三、驳回中国联合网络通信有限公司红河哈尼族彝族自治州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

审　判　长：韩延斌

代理审判员：王林清

代理审判员：于　蒙

二Ｏ一六年十月十五日

书　记　员：柳　凝