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猫头鹰日志（MalltoWin Log)

根据计划，今年多个极具代表性的改造项目将陆续入市，且各具特色。可以说，城市更新将为北京商业市场开启一个新的体验时代。

2023-02-16

月初，一则“北京三里屯酒吧街关停”的新闻，引发了一波儿“回忆杀”。

从1995年三里屯路上的第一间酒吧开业，这里逐渐被贴上了很多标签：“北京酒吧文化的缩影”“北京城市开放的标志”“北京夜经济的起点”……

年轻、鲜活是这里的代名词，并且，正如有顾客留言，“我们的青春年华都在这里……”

曾经的人气街景

2023年1月31日，酒吧街的最后一天， 来源：小红书

而随着城市的前行，酒吧街上的危房形态与氛围已与三里屯区域的国际时尚氛围不大相符。根据北京建设国际消费中心城市的规划，CBD×三里屯是未来北京4个国际消费体验区之一 （源自《北京市商业消费空间专项规划(2022年-2035年)》）。

关停是过往一个时代的结束，但更为关键的是， 更新改造也将开启一个新的体验时代。

据街道负责人介绍，酒吧街IP将被保留，整体将打造成为三里屯慢行友好街区。沿街房屋与道路景观将统一设计风格，酒吧将会与咖啡、书店、轻餐饮等文化生活类业态相结合形成新业态布局上。

未来，这里将会有更丰富、更有品质的生活消费场景，同时，人们还可以沿着林荫步道从太古里散步至亮马河国际风情水岸。

亮马河国际风情水岸，来源：小红书_Mr7

有国际范儿，也有北京味，有快节奏，也有慢生活，这种让当下人感到理想的生活方式，或许就是城市更新的意义所在。

而今年， 以城市更新为核心，北京整体商业市场或许将迎来一次全新的发展契机。

事实上，就小编个人感受而言，受限于北方天气、营商环境、消费习惯等多方面因素，相对而言，南方商业项目无论在形式的多元化上，还是在消费氛围的活跃度上，似乎都略胜一筹。

北京今年的城市更新类商业项目如能顺利开业，无疑意味着北京商业的发展水平再往前了一大步。

毕竟，在小编看来， 今年这几个待开业项目，将会很大程度上解决一些北京商业市场中的难题：

1

“老大难”的烂尾项目还能不能有解？

2

“街拍胜地”除了三里屯还能不能有别的地儿？

3

更了新，老北京的感受还能去哪儿寻？

仔细想想，这种期待感，似乎已经很久没有过了。

等了十几年

它们终于有了“出路”

对于较早便于北京从业的人来说，一个是紧邻东二环的国盛，一个是紧邻西四环的卓展，大概无人不对其感慨万分。自己从职场新人熬到了面对中年危机，这两个项目竟然还没被“盘活”。

要区位有区位，要体量有体量，要客群更是有消费力——前者被一众国家部委机关、央企国企、世界500强企业及使馆区包围，后者辐射力范围内多是科研院所、医院、机关、部队大院与科技/科创/金融类企业。

但由于产权纠纷、消防过审以及“玄学” （诸如越紧邻核心区位主干道，通达性反而并不那么便捷）等问题，一直以来的现状是，“一个项目撑起一个商圈”还真不是说说而已。东直门商圈依靠着来福士 （如果硬要讲也可以算上银座mall），五棵松商圈依靠着华熙LIVE·五棵松。

而从去年开始，相关好消息接连释放出来。

先是随着万达拿了五棵松项目的经营管理权，新的改造方案也浮出水面。到了去年年底，被信达拿下的原国盛项目住宅部分東外39號，实现了开盘30分钟完成选房、成交168套、成交金额约57亿元的亮眼战绩，据悉创下信达地产系统单盘去化最快、销售金额最高的记录，并在今年1月、2月至今依然霸榜。

商业部分的改造方案目前看起来同样喜人。新概念、新场景、新业态、新品牌以新方式进行组合，还是令人倍感期待。

五棵松万达广场

南临长安街，西临西四环，项目所在的这个体量达31万平方米的“超级大盒子”，可谓是命途多舛。

从2007年以 “华熙长安MALL”这一最古早名字示人，到2009年更换运营团队后以 “华熙乐茂购物中心”的身份实现部分开业，再到2012年卓展集团接手后改名为 卓展购物中心、2015年蓝色港湾母公司中辉国华实业集团接盘后改名为 蓝色港湾SOLANA购物中心，项目始终未能实现整体开业。

并且，在后期商场内部标识和对外宣传中，因运营团队再次更换，"蓝色港湾"字样也被去除，仅称自己是"五棵松购物中心"。长期仅保持10%左右的出租率，一线城市商业也会展现出的极萧条景象，令人倍感唏嘘。

终于，随着去年5月1日万达正式拿到为期20年的经营管理权，原项目将焕新为 海淀区首个万达广场，以 第四代万达广场全国旗舰产品的形象重新入市，并预计今年6月开业。

全新的五棵松万达广场 定位为“文化与艺术的精神栖息地”，计划以“强娱乐”打造出澎湃沉浸式体验中心，吸引家庭客群与年轻消费群体。

对于超大体量的问题，是空间改造、招商布局的难点，也为场景的多元化带来更多可能。

根据目前释出的调改方案，五棵松万达预计会打造 十余个强主题体验中心，覆盖美食、美妆、文艺、数码、亲子等多个场景，首店、旗舰店比例约达40%。

垂直高度30米、长达64米的飞天梯，将帮助项目实现双首层概念。

并且，6层出入口定义为“生命殿堂”，该楼层还有挑高8.6米的“天空花园”，将在400多平方米的区域做艺术植入，配合500多块屏幕，打造可模拟霞光、极光并带来互动式光影秀的沉浸光影美学效果，展现科技与自然构建的新生态。

同时，这里也会预留成为之后新品发布会、高端酒会、明星发布会、文化艺术展等活动的场地。

飞天梯两侧为超1200平方米的巨型天幕，3层还设有地面互动屏幕，融合起来像一只蓄势待发的蝴蝶，营造出一种“一跃登天”“穿越时空峡谷”的科幻氛围。

1-5层为“未来之城”主题，以星石坠落为前置灵感。

B1层以“潮酷科技”为主基调，将“森林、洞穴、地心、赛博朋克”等元素与洞穴造型结合起来，希望开启一场神秘的地下城科技之旅。

在业态布局上，五棵松万达计划将亲子社交、运动社交、美食社交3大空间叠加布局，实现各层都有特色差异且能完成跨层社交的场景，延伸消费场景，强化休闲社交氛围。

如果项目能够如期、保质地入市，加之旁边已有“京西小三里屯”之称的华熙LIVE·五棵松，五棵松商圈或许能够真正实现一次能级跨越，成为京西消费吸附力最强的一个支点。

北京益田假日广场

紧邻北京东二环，包括两条地铁线、一条机场线在内的三轨合一，数十条通往市内和郊区的公交线路……借2008年奥运契机建成的北京东直门交通枢纽中心，可以说是当时亚洲最大的交通枢纽，区位优势绝佳。

而交通枢纽的上盖项目——国盛中心（更早期名为东华广场），其建设的启动能追溯到2000年前后，却在此后近20年的时间内基本处于烂尾状态。

2008年开始，介于北大青鸟与新加坡背景的国浩房地产（中国）有限公司之间长达7年的股权纠纷、诉讼，让项目除交通枢纽以外的部分从2012年起便彻底停工。

2014年，项目股权确认归属国浩中国。2015年，信达资产以126.4亿元的收购对价，拿下了该项目的金融债权、非金债权以及境外股权，并于2017年出让部分股权予深圳房企益田集团，成为 益田踏出深圳后首个一线城市商业综合体项目。

2019年末，项目实现复工；2021年，项目全部遗留问题得以解决。

目前，项目已更名为信达中心，包含17万平方米的购物中心（北京信达·益田假日广场）、14万平方米的超甲级双塔写字楼（信达中心，定位“金融生态城”）、5万平方米的商务酒店（JW万豪酒店）及5万平方米高端住宅（東外39號），计划将于明年实现完整入市。

其中， 商业部分——北京信达·益田假日广场或将于年内正式开业，将打造成集国际奢享、有氧生活、新派社交、文化艺术等众多体验业态为一体的 TOD国际购物公园，全方位覆盖不同客群的多元需求。

10万㎡的北区商业，定位为奢享中心，规划有国际名品中心、品质生活、女性主义、家庭乐享空间，重点引入中高端名品零售、米其林黑珍珠级别的餐饮品牌，以及高品质商务配套和生活配套等业态。

7万㎡的南区商业，定位为活力地标，规划为集运动户外、山系户外空间、时尚买手、休闲类别、潮牌潮玩、特色餐饮于一体的新派社交场。特色餐饮方面，南区打造了涵盖多座城市特色味道的「十城十味」，其将以组团形式带来更丰富的用餐选择。

在市中心更为难得的是，北京信达·益田假日广场还打造了 2万㎡的空中花园，包括神奇峡谷、莫奈花园、伊甸绿洲、翠浪艺境、云际广场等场景，将各个功能板块打通，并将融入宠物友好、日咖夜酒等生活方式内容与文化艺术类活动。

在与地铁无缝衔接的地下一层，项目还规划了3000㎡的高端精品超市，搭配珠宝、美妆、数码产品等生活零售类业态，创造便捷、品质的日常生活场景。

新生代，年轻力

打“潮流牌”的时尚地不再单一

北京不缺定位年轻、时尚、潮流的商业项目，也不乏代表项目中引入了不少时尚品牌，但能够称得上“街拍胜地”的地方，或许就只有三里屯——更准确地说就是三里屯太古里。

毕竟，有着堪比专业摄影师潮流嗅觉的老 （北）法 （京）师 （大）们 （爷），不是在钓鱼、溜公园，就是应该在这里展露“单反文化”了。

来源：小红书_2ric二瑞克

国际时尚品牌、潮牌的首店、旗舰店，新场景的不断造势，在各种节日营造的时尚氛围——多维，长期，以致于 太古里所形成、所代表的时尚形态已成为时尚文化的一种映射，一定程度上也固住了大众的认知。

想要打破这种固有感受， 定位潮流类的项目必须要能做到“产品力够硬、场景力够深、宣发力够强”。

打造了大为出圈的TX淮海之后，盈展擅长的策展型商业代表作将首次入京——在朝阳门策划了THE BOX 朝外｜年轻力中心；王府井集团在探索自营买手制百货、免税项目等新的商业类型同时，又将试水潮流类购物中心——把王府井大街南端的项目改造为新国潮化的喜悦购物中心。

实际上，我们提新生代、年轻力，并不仅仅是“死盯”年轻人，而是试图 挖掘些有意思的、点缀了生活的、能将人们从“手机”里拉出来面对面互动的生活方式。我们借此找寻一种活力，而如今社群便是最佳切入点之一。

这两个项目的目标同样如此。未来，二者能否激发出社群文化的个性与活力，画一个北京潮流类商业格局的新起点，我们也不妨在期待中观望。

THE BOX 朝外｜年轻力中心

在原昆泰大厦、昆泰商城的基础上，昆泰集团与URF｜盈展·年轻力文化消费集团共同打造了THE BOX 朝外｜年轻力中心，整体建筑面积超过10万平方米，是继上海TX淮海崛起之后，围绕CURETAIL策展型零售这一全新商业理念的又一力作。

建筑的中间部分，以玻璃幕墙形成一个“超级大盒”，内部保留了现有柱梁结构，但对其楼板进行了拆卸和重组，既保证了视觉上的一目了然，又具备成为灵活活动空间的功能性。

新项目致力于打造 北京在地年轻精英社群的消费目的地，创造社群归属感。根据官方微信号近期发布的信息，项目已集结的战略合作伙伴包括：

「bloc」娱乐艺术街区

共三层约4000平米，业态涵盖艺术空间、Livehouse、跳舞俱乐部、潮流时尚夜店、露天lounge餐酒吧和私人派对空间。团队将与国内外艺术家、设计师、策展师等多领域创意人才达成战略合作，持续围绕年轻人关注的热门话题孵化艺术潮流活动IP，打造都市生活娱乐新模式。

北京首家空中球场与户外滑板场

在项目东侧运动休闲区，引入NBA HOOP PARK篮球公园品牌，将配置三面LED环绕灯带，实现 NBA篮球公园光影版球场首次在国内的落地。

球场不仅专门设置了NBA主题的更衣室，还充分融合身高墙、手印、脚印等其他丰富的NBA元素，增加球场的“打卡”特质。并且，球场将首次尝试深夜经营，打造午夜球局，更好地服务年轻运动人群。

与URIDE友滑进行战略合作，THE BOX 朝外将在篮球场下方打造一个户外滑板空间，以活动赛事为主体，装备及培训服务为依托，为年轻人提供安全、自由、无障碍的展示平台。

北京最长艺术装饰画与MADverse中国首店

在艺术方面与小红书聚光灯联盟、MADverse进行战略合作，前者将联合更多画廊、艺术机构、媒体等资源，后者是阳光媒体集团集合全球顶尖创意设计师共同打造的全新复合业态——首席数字艺术社交空间，此次落地MADverse中国首店，汇集轻餐咖酒、展秀演出、游戏娱乐及文创零售四大业态，并将成为非遗焕新纪实节目《新生万物》的线下体验空间，整体打造“展消娱游食” 相结合的沉浸式体验场。

除此以外， TSUTAYA BOOKSTORE（茑屋）、青年文化品牌"公路商店"、球鞋集合空间"UNIK"、创意设计集合店"BADMARKET"等北京首店，美国潮流运动品牌"DC"特别概念店、精品咖啡店"Grid Coffee"等已确定入驻。同时，与国内领先的数字内容平台OUTPUT合作，更富于先锋意义的数字内容、数字体验、数字文化等也将进一步增添创新体验的活力。

以THE BOX 朝外为带动，项目所在朝外大街也以北京特色UIC（城市活力创新中心）片区为目标，进行着不断焕新。

王府井喜悦购物中心

毗邻长安街、据守王府井大街南端的王府井喜悦购物中心，前身是2014年开业的新燕莎金街购物广场。由于商圈内项目林立，自身又缺乏特色亮点，该项目于2020年10月正式闭店，寻找转型之路。

2021年，在王府井集团与首商集团完成重组后，王府井集团致力于依托 “中国核，潮流壳”的定位概念，将其改造为 国内首家以新国潮为内核的购物中心，满足新生代客群对消费升级的需求。

此次改造总投资额超2亿元，改造内容包括外立面换新，项目内部建筑结构、装饰装修、机电工程的升级改造等，预计7月底完工，今年国庆节前夕具备开业条件。

建筑面积超7万平方米，地上7层，地下2层。其中，改造后的1-4层以零售为主，5-7层则以餐饮业态为主，负1-2层则打造“Y3K”沉浸式新国潮空间。

据悉，目前已有约500家意向品牌进入招商落地签约阶段，涵盖国内外潮流服饰、独立设计师厂牌、潮玩手办等方向，85%属于新生热点品牌，首进王府井商圈品牌占比近6成。

为贴近国风文化，喜悦购物中心将运用大量中国传统文化素材。例如，项目内的亮点区域——新国潮主题街区“元市口”，将在空间设计上充分融合日晷、榫卯、乾坤、八卦等中国文化元素。

此外，喜悦还将以“艺术+文化+科技”为媒介，带来多元跨界玩法。例如引入以展现前沿中国科技为主要方向的优秀中国品牌，与国内前沿的新生代艺术家、数字科技机构、创意工作室等合作，带来艺术策展、社交体验等新文化内容。

当然，对项目的期待之余，小编私以为这两个项目实则也面临某种难以言说的“区位”困境。上海的TX淮海，所在的淮海中路本身就是高规格首店云集，商圈整体更为好逛，而THE BOX 朝外所在的朝外大街，在过往项目式微之后，已算不上是一个繁华成熟的商圈。

喜悦购物中心虽身处王府井商圈，地铁接驳便利，但由于身处步行街最南端，某种意义来说，恰好是在禁止车辆通行、完全需要步行的步行街起点之外，这使得项目易被忽略，除非有更明确的目的性到访需求。

这些挑战，但愿拉长时间之后，能够看到解决方案。

新旧融合

老北京内城区越来越好逛了

北京的文化符号中，胡同的地位不可撼动。

蜿蜒的胡同，青砖灰瓦的底色，鸽子在空中盘旋，留下清亮的鸽哨余音缭绕……这或许是北京人心中最像样儿的“北京城”，也是非本地人想要寻味的北京特色。

来源：小红书_周航verse

“摊大饼”模式下的北京城市开发，让这样的景象越来越难见到。留下的胡同，一大部分是拆不起也拆不动外加不让拆的老旧危房，还有一部分用作商业，但除了凌乱化的沿街门脸儿，剩下的也就是南锣鼓巷那样过于景区化的地方了。

好在，近年的城市更新正在让这种情况逐渐改变。

比如，在前门东路、草厂三条之间，三里河水景的恢复与景致的打造，让市中心拥有了难得一见的“水穿街巷”式悠然情怀。

来源：小红书_felixyong

去年，国子监街上新开的香氛品牌观夏的独立门店，引发一波打卡热的同时，也将人们的目光通过新商业形式拉回了老胡同里。

来源：FRAME

东四北大街及其诸如四条、六条、九条这样的“分支”胡同中，逐渐出现了更多令人耳目一新的咖啡店、特色小馆等等，比如下面这样的闲适场景越来越在老城区里多见，不禁让人心生感叹——“有点儿意思”。

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而今年，东四片区还将迎来隆福寺文化街区修缮更新的规模性完善，以一系列业态、品牌、场景的“新”去和历史文脉的“旧”进行碰撞。

隆福寺项目二期

始建于明朝1452年的隆福寺，曾是京城的核心商业区。

2012年起，北京国资公司与东城区联手对隆福寺地区进行风貌保护和城市更新。2019年，建筑面积约7.5万平方米的隆福寺项目一期——隆福大厦和隆福寺北里文创园，正式进入运营阶段。

隆福大厦最早于1988年亮相，是当时北京第一家拥有中央空调、引进自动扶梯的百货商场，造大火重创后一直再难起势，最终在2004年彻底关停。

如今，这座老百货转型成为文化金融企业办公场所。

来源：小红书_Coach Yan

一层以商业为主，引入北京市“特色书店”更读书社，HALF COFFEE“潮流”咖啡店等，二至八层为办公楼层。

九层是隆福文化中心，由4个仿古大殿和3个室外庭院组成，常举办各类科技艺文活动。

来源：小红书_阁Design

隆福寺北里文创园包含了商场仓库、食堂、配电楼等配套设施，如今成为集文创办公、美术馆、特色餐饮等业态于一体的创意园区。联合办公WeWork、木木美术馆、知名滑雪品牌Burton、京A精酿Taproom等入驻其中，逐渐吸引了很多年轻人慕名前往。

由于改造彻底打开了原有建筑的边界壁垒，各个业态围绕隆福大厦散布在不同角落，店铺之间相互呼应，同时又都连接着外部街巷，更好地融入周边居民区，这使得街区的整体游逛氛围非常舒适。

根据近期信息，建筑面积约11万平方米的隆福寺二期项目，今年将实现整体亮相。

二期主要围绕地铁织补地块开展区域建设，包括隆福寺东院、隆福寺南坊及长虹影城， 整体以打造街区式文旅商复合空间以及国际文化交流体验区为主。

二期将引进200多个商户，继大麦沉浸式剧场落户后，笑果文化北京首店预计于上半年开业，同时还有野有趣、福气小菓等新晋重点品牌正在加快推进。

其中，隆福寺南坊原为隆福广场，总建筑面积约4.45万平方米，定位为中华文化体验与创新，将与故宫博物院合作建设“故宫博物院文化体验馆”。此外，这里还将集合中国设计师的品牌概念店、中式生活方式体验店等。

面积约7200平方米的长虹影城，改造后将包含飞行影院、“走入中国”、文创实验区三大功能区，带来大片观感式体验。

根据近期发布的《隆福寺园区发展建设三年行动方案（2023-2025年）》，隆福寺项目还将在以下几个方面着力：

打造沉浸式演艺新空间 ：加强与知名机构深度合作，聚集艺术展览、专业演出、音乐演出、沉浸式戏剧、脱口秀等文娱体验；

打造城市生活博物馆和体验地 ：汇集特色文创零售和创意商业品牌，探索打造露营主题街区与多样的步行可逛街区；

提升园区餐饮业态 ：文化与餐饮融合，餐饮品类创意化、多元化。

打造新消费品牌孵化基地 ：隆福寺将成立专业运营平台，筛选具备潜力的初创品牌进驻，支持快闪店、开设独立店铺、匹配合适场地并助力经营模式。

远期，隆福寺三期建设内容将拟针对周边280处平房（院落）进行申请式退租及恢复性修建，未来打造以博物馆、设计师工作室、国学馆、书吧等复合功能为主的四合院传统风貌区，延续历史文脉。

同时，除了数字化管理，隆福寺还将逐步建立“未来媒体艺术体验地”“历史与文化交融的潮流打卡地”等文化新标签，致力于建设时尚化、科技化、数字化、智能化的国际文化消费新地标。

与此类似的还有被称为“老城复兴金名片”的北京坊。

据悉，北京坊二期已开工建设，有望今年底完成主体建设。二期总建筑面积约2.3万平方米，继续致力于打造新中式美学街区，将结合大栅栏地区民国后西式风格商业建筑特色，以小尺度街道空间围绕劝业场展开，并与周边传统四合院相呼应。

传统文脉“藏”在新场景中，旧时味道“藏”在新形式下，新的休闲方式/生活方式“藏”在城市新面貌下的走街串巷中。

如果能做足这个“藏”字，老城区的商业就着实“活”了。

写在最后……

城市更新的大势已来。

3月1日起，《北京市城市更新条例》正式施行，以立法来实现规划、土地、资金、审批机制与物业权利人相关方面的保障。并且，北京“1+N+X”城市更新制度体系也在逐步健全过程中。

“1”，《北京市城市更新条例》

“N”，相关配套规范性文件

“X”，各类规范和技术标准

立法保障下，北京在基础设施、公共空间与小微空间、老旧小区、老旧厂房、传统商圈、区域综合性更新等多条路径上，都将有速有质地更新起来。

活力可期，韧性可见。

待解决问题不少，但未来依然值得一番想象。

希望时间，以及来自更多专业机构的支持，能够给北京写出更好的答案。

图片除标注外，来自各项目官方微信公众号

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