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　　“我们买了房子，开发商怎么能抵押出去呢？这中间是什么环节出了问题？”有的购房者在购买新房的时候，自己还没有申请房贷，也没有办理房产抵押贷款，但是在查询的时候会发现房子已经处于“被抵押”的状态，这是为什么呢？开发商将在建的房屋进行抵押合理吗？在不知情的情况下，买了在抵押状况中的房屋该怎么办？

　　这种房产抵押跟购房者和业主没有关系，纯粹是开发商与银行之间的关系。如果购房者在买房之前没有明确这个概念的话，有可能就会受到损失。

　　还有一种情况的“抵押房”买卖存在于二手房交易中，是指卖家向银行或者个人借款并以房产作为抵押的，在二手房买卖活跃的当前房产市场，如何购买有抵押的房屋并顺利办理过户交易手续呢？

　　为了不让网友们挣来的血汗钱打了水漂，今天小编就和大家讨论一下，怎样避开这个大坑！

　　看点

　　01

　　开发商与银行之间的抵押房购买注意事项

　　对外销售的房子还能进行抵押吗

　　首先我们要知道，商品房抵押这个行为其实是被允许的。根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　其实这个长期以来是很多房企的普遍做法，房企拿地后需要盖房，这整个周期都需要很大一笔资金的支持。如果房企手头上并没有足够的资金，就会把手中的土地或者在建工程抵押给银行获得贷款。

　　换句话说，开发商如果缺钱的话就会向银行进行抵押，而且这种抵押的房子也可以出售的。

　　据小编了解，前些年房企常用土地作为抵押物，但是近些年银行对于土地贷款的政策收紧，开发商就渐渐转移成以在建工程作为抵押。

　　只是需要开发商按照正常的程序进行。根据有关法律规定，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。所以一般必须满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意。二是如实告知买受人。

　　商品房抵押的后果是什么

　　1、重复抵押

　　在建工程抵押具有期权性质，在具体操作中容易出现原在建工程抵押尚未解除，登记机关就为按揭贷款进行抵押登记的情况。

　　一些开发商为尽快完成工程建设，用在建工程作抵押向银行申请贷款，同时为加速资金的回笼，在未经抵押权人的同意且未告知购房户的情况下，将已设立抵押的在建工程预售给购房户，且销售所得价款并未向抵押权人清偿债权。

　　这种重复抵押增加了交易的不确定性，不仅购房者权利得不到保证，也为房地产行政主管部门的预售管理、权属登记带来很大隐患和纠纷。

　　2、权益冲突

　　房地产开发商常常将建设工程包给施工企业，因建设资金投入量大，开发商有时会出现无法及时结清施工企业工程款。当开发商还不起钱的时候，这个房子就会被拍卖，然而国家法律为保护承包人和农民工的利益，规定了建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

　　此外，土地管理部门收取土地出让金的权利也优先于银行的抵押权。如果纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。

　　综合来说就是，如果开发商资金运行出现问题，房子被拍卖，那么业主将会是最后一个被补偿的角色；如果开发商资金运行良好，能够如期偿还银行借款，则对购房人购房及后续房产证的办理不会产生影响。

　　3、抵押房难以贷款，不能签订正式合同

　　现在很多开发商因为有资金压力，所以把销售后的房子仍然作为在建工程抵押给银行贷款，甚至把房子直接作为抵押物来贷款当开发资金，而业户虽然已经交纳了房款，但因开发商和银行之间的债务关系没有处理清，再次办理贷款业务肯定是不行的，也是违反银行和银监会制度的，同时，抵押房不能签订购房合同，也不能办理产权登记。

　　后果虽然很严重，但是网友们不要悲伤的太早哈，因为开发商的抵押行为也会被监管的。被抵押房子的售房款会放入相关部门的监管账户，定向用于归还抵押贷款，防止被开发商挪作他用。如果没有进行监管，那你也就只能一脸懵逼的在风中凌乱了。

　　如果不幸遇见了这些问题，怎么办

　　如果你不幸中招，房子被抵押了......那你可就要注意了！

　　开发商为了销售顺利，隐瞒已抵押的事实，将房子卖出，是一种欺诈行为，这种买卖合同无效。根据《司法解释》，买受人可以请求返还已付购房款及利息，并赔偿损失，要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。必要的话，可以向法院起诉追究开发商的责任，你没有按时办理备案的违约金也可以让他一起付了。

　　如何避免风险？

　　1、买房时，开发商会提供《商品房预售许可证》，上面有一栏专门写抵押情况的，如有抵押，在备注中会有详细的说明，一定要看仔细！

　　2、买房子是大事，不要怕麻烦！买房前，可以到房管部门进行查询，因为在建工程要办理抵押，需要到房管部门进行登记。同时，如果是买了在建的抵押了的房子，要注意资金监管的事情。

　　3、购房者在购房过程中，除了查询，还要注意及时网签并备案。如果是房子出现了除在建工程之外的抵押或者是查封，系统里都有记录，是网签不了的，购房者可以及时发现并避免损失。

　　4、实践中，许多开发商转让已经抵押的房地产时未经抵押权人书面同意，在办理《房屋所有权证》时，房地产管理部门发现《国有土地使用证》上已有抵押记载，造成办理产权过户出现障碍，购房者无法顺利拿到《房屋所有权证》。

　　此处要划！重！点！因此，为了规范购房法律关系，减少甚至杜绝纠纷，从保护购房者利益的角度出发，较好的办法是在《商品房买卖合同》补充协议中增加如下条款：

　　①出卖人保证不得以任何形式将该商品房所属的在建项目及其所处位置的土地使用权进行抵押，否则，买售人有权无条件退房并要求出卖人承担赔偿责任。

　　②买受人有权在取得《房屋所有权证》之前的任何时间，要求出卖人提供《国有土地使用证》，以便及时了解该项目的抵押情况。

　　去售楼中心看的五证齐全的房子，也会被抵押么

　　根据预售方案规定，楼盘在销售前必须取得预售许可证。房管部门在审批预售许可证的时候会来查询该房屋的所有权情况。如果发现这个房子抵押给银行了，房管部门会要求开发商提供银行同意销售的证明，拿到这个证明，房管部门才会审批预售证。

　　这其实也意味着即便这个房子是五证齐全的，也不代表这个房源不处在被抵押的状态。

　　购房者怎么知道自己买的房子是被开发商抵押的呢

　　关于预售房屋是否处于“被抵押”状态，可以在合肥市房地产管理局合肥住宅与房地产信息网（网址：https://real.hffd.gov.cn/）中查询。

　　看点

　　02

　　卖家向银行或个人借款并以房产作抵押的二手房买卖

　　如何购买有抵押的房产

　　卖家向银行或者个人借款并以房产作为抵押的，那银行或者个人就是抵押权人，在债务人不能偿还债务时，抵押权人有权要求将房产拍卖用来清偿债务。要想购买有抵押的房屋并顺利办理过户交易手续，一般采用以下三种方式：

　　第一种方式：卖家先还清贷款，并从抵押权人处取得《他项权证》，然后到房地产交易中心办理抵押登记注销手续，办完注销手续后一般七天左右就能办理过户交易手续。如果抵押权人是银行，需要向银行预约还款时间。有些银行还规定在还款当天不能取得《他项权证》，因此卖家要向银行详细询问提前还贷的步骤和所需时间。

　　第二种方式：办理银行转按揭手续（银行是抵押权人时才可以办理），转按揭不需要卖家提前还贷和办理抵押注销手续，但对贷款人的审核比较严格，而且目前转按揭业务有较大限制，主要是央行从政策上有限制。

　　第三种方式：类似于银行转按揭，做法是由买方向银行申请贷款，银行批准后将贷款划到卖方账户，卖方还贷注销抵押后再过户交易。买方的贷款银行为了保证买方还款，还会要求买方提供保证人担保。

　　购买有抵押的房产应注意什么

　　在日常交易中主要采用第一种方式，如果卖家用自有资金提前还贷后再过户交易，对买家来讲则不存在风险，不过实务中卖家往往要求买家先付一部分首付，用首付帮其提前还贷。这时，买家务必把握好以下两点：

　　（一）要尽量压缩付首付至过户的时间。

　　如向银行提前还贷，要按以下步骤进行：

　　第一，卖家要向银行预约还款时间；

　　第二，在约定的时间到银行还贷，银行在还款当天或还款后几日内出《他项权证》；

　　第三，卖家在取得《他项权证》后才能到房地产交易中心办理抵押注销登记手续；

　　第四，办理抵押注销登记手续后七日左右方可办理过户交易手续。

　　因此，买家将付首付到过户交易的时间压缩得越短越好，这样买家首付的风险就会越小，交易会越安全。

　　买家错误的做法是：在签订买卖合同当天就支付首付，等到合同约定过户的时间再到交易中心过户，这种做法使买家完全失去了对首付控制和监管，而卖家则完全有可能将首付挪作他用而不去提前还贷。

　　买家正确的做法是：向卖家的贷款银行了解提前还贷的时间，争取在合同中约定付首付和提前还贷在同一天，并要求卖家在取得《他项权证》的当天就到交易中心办理抵押注销手续。

　　（二）尽量将首付直接付到卖家的贷款银行。

　　为防止卖家收受首付后挪作他用，买家可要求卖家先向银行申请提前还贷，再在银行规定的还贷当天与卖家一同到银行，将首付直接划给卖家的贷款账户，让银行当即划走首付用于归还贷款。

　　与抵押类似的还有典当，有典当的房产也要先还清典当公司的借款才能过户。

　　如果卖方不能自行还贷，买方也不愿意用首付还贷时怎么办？在这种情况下买卖房屋，应当取得抵押权人的同意，但通常抵押权人是不会同意的。而且，抵押没有注销，房地产交易中心也不会办理过户交易手续。

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